Администрация Ванкувера выстроила систему сборов для строящейся недвижимости

Администрация Ванкувера выстроила систему сборов для строящейся недвижимости

с целью получения средств на финансирование общественной инфраструктуры и повышения качества городской среды. В дополнение к действующему в Британской Колумбии налогу, привязанному к общей площади возводимого объекта (Development Cost Charge, DCC), Ванкувер использует «гибкий» сбор (Community Amenity Contribution, CAC), который вступает в силу только в тех случаях, когда требуется изменение существующего зонирования и увеличение плотности застройки на определенном участке. Размер сбора определяется индивидуально, в ходе переговоров с девелопером. Обычно это происходит так:

Девелопер предоставляет в администрацию финансовое обоснование проекта, включающее предполагаемые доходы и затраты;

На основе предоставленного обоснования администрация определяет размер дополнительной прибыли в результате резонинга;

Представители городской администрации договариваются с девелопером о доле от дополнительной прибыли, которая поступит на развитие общественной инфраструктуры. Как правило, эта доля составляет 70-80 %14.

Средства, полученные от девелопера, должны быть использованы для создания новых объектов общественной инфраструктуры: комплексов доступного жилья, парков, библиотек, школ и детских садов, элементов УДС, центров досуга и пр. Выбор конкретного объекта для подобных инвестиций основывается на анализе инфраструктурной обеспеченности района и консультаций с представителями местной администрации и сообщества.

По данным за 2014 г., основным направлением инвестиций CAC стало доступное жилье — на него потрачено 111 млн канадских долларов. На втором месте находятся объекты социальной инфраструктуры (52 млн), на третьем — парки (40 млн)15.

Сборы CAC могут быть вложены в строительство в любой части города. Исключение составляют районы, разработавшие Местные планы, в которых содержатся индивидуальные требования по сбору САС.

Другим инструментом развития общественной инфраструктуры за счет растущего рынка недвижимости является «плотностной бонус». Администрации районов города совместно с городской властью выделяют те участки, где возможно превышение показателей плотности застройки, заложенных в действующем зонировании. Застройщики этих участков могут воспользоваться таким «бонусом» при условии возведения одновременно со своими объектами необходимых району поликлиник, социального жилья и пр.

Тот же механизм применяется для сохранения объектов культурного наследия. Владелец исторического здания, вложив деньги в его реставрацию, получает право на строительство определенного количества квадратных метров на своем участке или, если размер участка этого не позволяет, на другом. Собственник также может продать свой «бонус» через специализированный банк.

Гибкая система сборов позволила Ванкуверу достичь значительных успехов в повышении качества городской среды. Среди недостатков сложившейся практики отмечают увеличение рисков для девелоперов, связанное с непредсказуемостью процесса резонинга и растягиванием сроков реализации проектов. Кроме того, высокие сборы заставляют девелопмент концентрироваться на больших объектах, не оставляя места для проектов камерных зданий, что приводит к укрупнению и снижению разнообразия застройки16.

Важная особенность стимулирующих регламентов, применяемых в Ванкувере, в том, что решения о резонинге принимаются в тесном сотрудничестве между городской властью, администрацией района и сообществом его жителей, что позволяет обеспечить необходимый баланс интересов. Средства от нового строительства идут на повышение качества среды — зачастую в том же районе. Благодаря прозрачной системе, когда жители знают, что в результате строительства офисного здания рядом с их домом появится новый парк, повышается взаимное доверие представителей бизнеса, власти и общественности.

Как сказано выше, у Ванкувера нет Официального плана. Зато Местный план может быть разработан для каждого района города. Этот документ разрабатывается на срок 20-30 лет. Он содержит долгосрочные цели и краткосрочные задачи, учитывающие как общие принципы развития города, так и локальные ценности и интересы. Как правило, в Местном плане помещаются детальные регламенты застройки для разных территориальных зон, регулирующие объемно-пространственные и функциональные характеристики зданий. Помимо этого, планы предписывают применение той или иной типологии застройки, определяют расположение и принципы развития объектов общественной инфраструктуры, организацию первых этажей, профили улиц и пр.

Так, Местный план района Марпол, расположенного в центре Ванкувера, предусматривает следующее:

создание нескольких локальных центров городской активности и повышение плотности застройки вокруг них;

создание связанной системы общественных пространств и озелененных территорий;

уплотнение застройки вдоль основных транспортных коридоров;

разработку объемно-планировочных решений для различных морфотипов застройки на выделенных территориях района.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *